Existing Home Sales Rebound, FHA’s New Guidelines Could Attract More Buyers.
全米リアルター協会（NAR）が発表した米7月中古住宅販売件数は年率542万件と、市場予想の540万件を上回った。前月の529万件（527万件から上方修正）を2.5％上回る。金利低下に支えられ増加に転じただけでなく、5ヵ月ぶりの高水準。前年比では0.6％増と、2018年2月以来のプラスに転じた。
内訳をみると、一戸建てが484万件と前月の471万件（修正値）を2.8％上回った。複合住宅は横ばいの58万件となったが、これはNY州でのマンション税引き上げが影響した可能性がある。
中古住宅販売件数、一戸建ては増加も複合は変わらず。
（作成：My Big Apple NY）
4大地域別では、3地域で増加し前月の2地域を上回った。複合住宅比率が高い北東部のみ2.9％減（3ヵ月ぶりの減少）の66万件だったが、他は全て増加。IT企業が集まり住宅価格の高騰が著しい西部が8.1％増（過去4ヵ月間で3回目の増加）の118万件だった。住宅市場規模が最大の南部は1.8％増（前月から増加に反転）の231万件、中西部も1.6％増（4ヵ月連続で増加）の127万件だった。
在庫件数は前月比1.6％減の189万件と7ヵ月ぶりに減少も、2018年6月以来の高水準近くを保つ。前年比では1.6％減となり、2ヵ月連続で減少した。なお、在庫件数は2016年12月に165万件と1999年以来での最低を更新していたが、以降は回復基調に入っている。販売が増加し在庫が減少した結果、在庫相当は前月の4.2ヵ月となった。
（作成：My Big Apple NY）
中央価格は前月比2.6％上昇の28.08万ドルと、6ヵ月ぶりに下落し過去最高から後退した。前年比では4.3％上昇、2012年3月以降続くプラス基調を保った。前年比で平均時給の上昇ペースを上回るペースを維持している。販売日数は29日と、前月と前年同月の27日から延びた。NARは、販売件数の51％が1ヵ月以内に買い手がついたと説明、前月の56％を下回った。
買い手の内訳は、以下の通り。
・新規購入者32％＜前月は35％、前年同月は32％
・現金購入者19％＞前月は16％、前年同月は20％
・住居用ではなく投資向け11％＞前月は10％、前年同期は13％
発表元のNARのローレンス・ユン米エコノミストは、結果を受け「値ごろな価格帯の住宅在庫が不足しており、販売向け住宅の増加が望ましい」と振り返った。もっとも、米連邦住宅局（FHA）の規制緩和により「新規建設中のアパートメント（賃貸の複合住宅、あるいはオーナーが建物全ての所有権を有する）をコンドミニアム（分譲の複合住宅、各室ごとにオーナーが異なる）に転換する可能性があり、住宅在庫のひっ迫状況の改善が期待できる」と結んだ。
――FHAの債務保証に関する規制は2008年9月の金融危機で強化された後、2016年頃から緩和が議論され、政権交代後に漸く日の目を見ることとなりました。FHAの債務保証がついた住宅ローンは、頭金比率が3.5％（通常は20％）、信用スコアは580点（通常、620点以下がサブプライム＝低信用）で金融機関から融資を受けられる半面、住宅ローン保険の加入（通常、年間保険支払い額は借入額の0.5％）が義務付けられています。もちろん、高価格帯の物件は対象外で上限は州によって異なり、NY州では73万ドル、フロリダ州では35万ドルが目安となっています。
今回の主な変更点は以下の通りで、10月15日から施行されます。
1）FHAが1棟全てを債務保証しなくとも、10室以上を有する複合住宅の場合、FHAを通じた住宅ローン融資の割合が10％未満であれば、個別で対応が可能に。10室以下の場合は、2室のみが個別対応での債務保証対象となる。
2）コンドミニアムでの商用スペース比率を引き上げ
3）建設業者が債務保証認証を申請するための期間を2年から3年へ延長
4）これまで分譲比率が50％のコンドミニアムをFHAの債務保証対象としたが、35％へ引き下げ
5）FHAの融資受付認証手続きを簡素化
FHAによれば、規制緩和前でFHAの債務保証対象はコンドミニアム建設予定15万件のうち6.5％程度でした。今後は、対象件数が2万～6万件へ増加する見通しです。
2018年にはFHAの債務保証が承認されたコンドミニアムの住宅ローン比率は2.1％まで低下しましたが、今後は金利低下と堅調な労働市場を追い風に好転が期待されます。
（作成：My Big Apple NY）
（カバー写真：Jorge Quinteros/Flickr）
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